Perkant ir parduodant būstą svarbu likti sąžiningiems
Pastaraisiais metais ypač populiarias nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo sutartis tvirtinantys notarai teigia, kad Lietuvoje dar pasitaiko atvejų, kai pirkdami arba parduodami būstus žmonės lieka apgauti. Kaip to išvengti konsultuoja Klaipėdos pirmojo notarų biuro notaras Marius Stračkaitis.
- Kuriam asmeniui: pirkėjui ar pardavėjui atstovauja sutartis tvirtinantis notaras?
- Žmonės gali laisvai pasirinkti, į kurį notarą kreiptis. Bet kuriuo atveju notaras vykdo valstybės deleguotas funkcijas, todėl privalo būti objektyvus, bešališkas ir atstovauti abiem sutarties šalims.
- Kokią informaciją apie nekilnojamąjį turtą reikia sužinoti prieš pasirašant preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį?
- Pirkėjas turi pasidomėti, ar būsto savininkai neturi įsiskolinimų už komunalines paslaugas. Taip pat svarbu įsitikinti, ar būstas nėra įkeistas, areštuotas.
- Kaip sužinoti, ar butas nėra įkeistas ir ar nėra kitokių apribojimų disponuoti būstu?
- Paprastai prieš sutarties pasirašymą pardavėjas pasirūpina pažymomis apie tai, kad už visus patarnavimus, buto eksploatavimą yra atsiskaitęs. Tvirtinant sandorį, notaras patikrins, ar turtas nėra įkeistas ir areštuotas. Oficiali informacija apie įkeistą turtą registruojama Centrinėje hipotekos įstaigoje.
- Kaip įsitikinti ar turtas nėra įkeistas privačiam asmeniui pasirašius skolos raštelį ir apie tai niekam nepranešus?
- Notarui sudarant būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pardavėjas turi užtikrinti, kad jis nepalieka jokių skolų, o jei tokios yra – jas privalo nurodyti. Pardavėjas notarui taip pat turėtų pateikti ir pažymas apie atsiskaitymą bendrijai, namą eksploatuojančiai bendrovei, komunalinių paslaugų tiekėjams. Neužfiksavus tokių duomenų, vėliau išieškoti skolą iš pardavėjo gali būti sunku.
- Kokių dar dokumentų reikia sudarant sutartį pas notarą?
- Pardavėjas turi pateikti pažymą iš Registrų centro bei kitus dokumentus, liudijančius turto nuosavybę. Jei jis turi nepilnamečių vaikų, būtina pateikti teismo nutartį, pagal kurią leidžiama parduoti butą. Pas notarą su asmens dokumentais turi ateiti ne tik turto savininkas, bet ir jo sutuoktinis. Jei pardavėjas išsituokęs, būtinas ištuokos liudijimas. Jeigu parduodamas turtas įgytas iki santuokos, tai reikia įrodyti pateikiant sutuoktuvių liudijimą. Šeimos sudėtis nustatoma pateikus Gyventojų registro tarnybos išduotą pažymą. Paminėjau tik pagrindinius sandoriui reikalingus dokumentus. Kiekvienu atveju dokumentų sąrašas gali skirtis, ir juos nurodys notaras, kuris tvirtins sandorį. Norėtųsi priminti, kad klientų patogumui Registrų centro ir Gyventojų registro tarnybos pažymas sandoriui galima užsisakyti notarų biure. Taip pat sutaupysite nemažai laiko.
- Kokius dokumentus privalo turėti pirkėjas?
- Pirkėjui reikia pateikti asmens dokumentą. Sutuoktiniai į notarų biurą paprastai atvyksta kartu ir pateikia santuokos liudijimą. Jei imama paskola, pirkėjas turi pateikti banko garantinį raštą apie būsimą paskolos suteikimą buto pirkimui.
- Ar pardavinėjant turtą gali nukentėti jo savininkai?
- Tai įmanoma. Svarbu, kad sudarydami sutartį žmonės nemeluotų notarui ir jam nurodytų visas aplinkybes, svarbias sutarties sudarymui, pavyzdžiui, apie nepilną atsiskaitymą. Gali būti, kad nesąžiningas pirkėjas su pardavėju prieš pasirašydami sutartį sutaria, kad dalis sumos už būstą bus sumokėta vėliau, todėl pasirašant sutartį pardavėjas notarui pameluoja, kad visus pinigus jau gavo. Likusi sumos dalis taip ir lieka nesumokėta. Tokiu atveju sutartyje geriau numatyti terminą, kada bus visiškai atsiskaityta.
- Tai vienintelis apgavystės pavyzdys?
- Apgavysčių pasitaiko, kai sutartyje nenurodoma tikra būsto pirkimo-pardavimo kaina. Jei būstas parduodamas nepraėjus trejiems metams nuo jo įsigijimo, pardavėjo gautas pelnas apmokestinamas 15 proc. Bandant to išvengti, pardavėjai su pirkėjais sutaria būsto kainą sutartyje nurodyti mažesnę, o likusią sumą sumokėti neoficialiai. Tuomet pardavėjui kyla pavojus negauti sutartyje nenurodytų pinigų.
- Kaip užfiksuoti pinigus, sumokėtus kaip avansą?
- Visi pinigų mokėjimo atvejai turėtų būti surašyti raštu ir patvirtinti parašais. Jei tokie susitarimai rašomi namuose, geriausia juos surašyti ranka ir turėti bent du liudininkus.
- Ką daryti su baldais, buitine technika, parduodamais kartu su būstu?
- Baldus ir techniką geriau aprašyti ir įtraukti į būsto pirkimo-pardavimo sutartį arba jos priedus. Sutartyje taip pat reikėtų numatyti, kada buvęs savininkas išsikraustys, kaip padengs išlaidas už komunalines paslaugas, jei naudosis būstu po sutarties pasirašymo, iki išsikraustymo padarytą žalą.
- Kas turėtų sumokėti už notaro paslaugas: pardavėjas ar pirkėjas?
- Už paslaugas galima mokėti lygiomis dalimis; visas išlaidas pagal susitarimą gali padengti pirkėjas arba pardavėjas.